Как продать квартиру в 2026 году и не платить налог

Согласно общему правилу в случае продаже жилья продавцу нужно рассчитать и заплатить налог, если он владел объектом менее 5 лет, в отдельных случаях до 3 лет. Но при некоторых условиях можно получить освобождение от налога. Расскажем об этом детально.

Правила налогообложения при продаже жилья

При продаже жилой недвижимости у продавца возникает обязанность уплатить налог. Для физических лиц это налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который регулируется главой 23 Налогового кодекса РФ. Если продавец налоговый резидент РФ, действуют ставки 13% или 15% исходя из суммы дохода. Если нерезидент — ставка составит 30%.

Если прибыль от продажи не превышает 2,4 млн руб., применяется ставка 13%. С суммы превышения этого порога — 15%.

Когда НДФЛ при продаже жилья платить не нужно

Продавец жилья при определенных условиях вправе полностью освободиться от уплаты налога и не сдавать в налоговую 3-НДФЛ.

Срок владения 3 года

НДФЛ платить не нужно, если квартира была в собственности более трех лет и при этом была получена:

• по наследству;

• в подарок от близкого родственника (ст. 14 СК РФ);

• по договору ренты;

• в результате приватизации.

Субъекты РФ вправе уменьшить минимальный срок владения недвижимостью. Однако такие льготы устанавливаются региональными законами и применяются только в случаях, предусмотренных законодательством конкретного субъекта РФ. 

Кроме того, трехлетний срок действует для единственного жилья.

На дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю жилое помещение считается единственным, если у налогоплательщика отсутствуют другие жилые помещения либо доли в них. 

Для граждан, состоящих в браке, действует особый порядок. При определении статуса единственного жилья учитывается как совместная собственность супругов, так и личная — та, что была приобретена до брака или получена в дар, по наследству.

Приобретение нового жилья в течение 90 дней

Статус единственного жилья сохраняется, если новое приобретено не позднее чем за 3 месяца до продажи старого.

Срок владения 5 лет

Если квартира была куплена, не является единственным жильем и не подпадает под иные льготные условия, продать ее без налога можно только после 5 лет владения.

Правила подсчета срока владения

• Соблюдение непрерывности срока владения. В некоторых случаях срок может прерываться. Например, если недвижимость была передана по дарственной, а затем дарственная была оспорена, жилье было возвращено, срок владения начинает течь с нуля — с даты последней регистрации права.

• В случае продажи жилья, выданного в рамках программы реновации или переселения, датой приобретения будет считаться день получения старого жилья.

• Если человек владел долей в объекте, а после выкупил оставшуюся часть, срок владения исчисляется с даты оформления самой первой доли.

• При объединении нескольких комнат или участков в единый объект срок владения отсчитывается с даты приобретения последней из объединенных частей.

С 2026 года особые правила установлены для граждан, признанных иностранными агентами. Этой категории не доступны льготы по срокам владения (3 и 5 лет), а также при наследовании и дарении. Ставка НДФЛ для них всегда составляет 30% даже при наличии налогового резидентства России.

Льгота при продаже жилья для многодетных семей

Многодетные семьи освобождены от уплаты НДФЛ при продаже квартир, домов с участками или комнат, правила о сроках владения на них не распространяются. Однако для освобождения нужно одновременно соответствовать нескольким установленным условиям.

1. Количество детей в семье
В семье должно быть хотя бы двое несовершеннолетних детей. Для студентов-очников возрастной порог повышается до 24 лет. Возраст детей определяется на дату регистрации перехода права собственности, а общее количество детей считается на 30 апреля года, следующего за годом продажи. Для недееспособных детей возрастные ограничения не применяются.

2. Сроки покупки нового жилья
Родители обязаны приобрести новое жилье не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи старого. Срок отсчитывается с даты реализации проданного объекта.

3. Улучшение жилищных условий
Приобретаемая квартира должна быть больше проданной по площади либо превосходить ее по кадастровой стоимости.

4. Стоимость проданного жилья
Нужно соблюсти лимит по кадастровой стоимости проданного жилья — 50 млн руб.

5. Отсутствие другого крупного жилья
На дату продажи у родителей и детей не должно быть другого жилья, площадь или стоимость которого превышают проданный объект. Если такое жилье есть, общая доля семьи в нем не может составлять более 50%.

Оформить освобождение вправе любой из членов семьи: родитель или его супруг, усыновитель или его супруг, сам ребенок. Если покупку нового жилья оформляют родители, выделять доли детям в приобретенном объекте не нужно.

Как законно уменьшить налог при продаже жилья

Если полное освобождение от НДФЛ недоступно, продавец все равно может снизить налоговую нагрузку. Для этого существуют несколько легальных способов.

Вычет «доходы минус расходы»

Продавец может документально подтвердить расходы на покупку жилья, тогда налог будет начислен не на всю сумму продажи, а только на разницу между ценой продажи и покупки. Подтверждением могут служить договор купли-продажи или ипотечный договор, а также платежные документы.

В расходы допускается включать не только саму цену покупки, но и:

• проценты по ипотеке (как по новому, так и по вторичному жилью);
• расходы на ремонт (для новых квартир без отделки) — потребуются подтверждающие чеки из магазинов и договоры на ремонтные работы;
• расходы на строительство дома (включая проект, материалы и работы).

Имущественный вычет

Продавец также может выбрать имущественный вычет и снизить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. Это особенно актуально, когда невозможно подтвердить цену покупки или жилье получено бесплатно (например, приватизация). Если квартира продана дешевле 1 млн руб., налог не взимается и декларацию подавать не нужно.

Цена продажи и кадастровая стоимость

Налог не начисляется, если жилье было продано по той же цене, по которой его купили (покупная цена) либо дешевле. Однако есть важное ограничение: цена продажи не должна быть ниже 70% кадастровой стоимости, установленной на 1 января года продажи. Это минимум, с которого нужно уплатить налог. Но если кадастровая стоимость отсутствует, данное правило не применяется.

При этом в ряде регионов с 2026 года понижающий коэффициент вырос с 70% до 100% кадастровой стоимости. Всего таких регионов 15, включая Санкт-Петербург, Карелию, Крым, Татарстан, Новгородскую, Тюменскую Курганскую, Курскую, Ростовскую области и некоторые другие субъекты РФ. В этих регионах налог нужно считать по полной кадастровой стоимости, даже если фактическая цена продажи ниже. При этом имеет значение не местонахождение недвижимости, а регион прописки продавца.

Нужна помощь с оформлением налогового вычета или уплатой НДФЛ при продаже недвижимости? Специалисты «Lad.Рядом с бизнесом» помогут разобраться в актуальных правилах, а также правильно подготовить и подать декларацию 3-НДФЛ. Просто оставьте заявку на сайте.