Надо ли платить налог АУСН с компенсации коммунальных услуг от арендатора

Что такое компенсация коммунальных услуг при аренде

Бизнес на АУСН вправе заниматься сдачей недвижимого имущества в аренду при соблюдении всех условий и лимитов для этого спецрежима.

При сдаче недвижимости в аренду с арендатором подписывается договор аренды. Согласно условиям такого договора арендатор уплачивает за пользование помещением арендную плату. Помимо этого в договоре обычно предусматривают, что арендатор обязан компенсировать арендодателю коммунальные услуги: воду, электроэнергию, отопление, услуги по вывозу бытовых отходов.

Арендодатель самостоятельно ведет расчеты с поставщиками услуг, ТСЖ или управляющими компаниями. Арендатор, как правило, не оплачивает коммунальные услуги в адрес поставщиков, поскольку договоры с ними заключены арендодателем.

Таким образом сумму компенсации за коммунальные услуги арендодатель не оставляет себе. Однако ему все же придется поставить эту компенсацию в доход и уплатить с нее налог.

Почему с компенсации коммуналки нужно платить налог

При объекте АУСН «доходы» налог уплачивается с дохода. При объекте АУСН «доходы минус расходы» из дохода вычитаются затраты на бизнес, и из этой суммы рассчитывается налог.

При работе на АУСН под доходом понимают поступления от реализации товаров и услуг, а также внереализационные доходы. К внереализационным доходам относят весь дополнительный заработок, к примеру, кэшбэк от банков.

В доход не включаются все поступления, перечисленные в части 2 статьи 6 Закона от 25.02.2022 № 17-ФЗ. В этот перечень не входит компенсация коммунальных услуг от арендатора. Получается, что она относится к доходу. Такой позиции придерживается Минфин, например, в письме № 03-11-11/51830 от 26 мая 2025 года. Несмотря на то, что оно касается УСН, его выводы применимы и к АУСН, поскольку порядок определения доходов для целей обоих режимов построен на аналогичных принципах. 

Если не включить компенсацию в доход, ФНС увидит ее по банковским счетам и доначислит налог.

Большинство споров по учету компенсации коммунальных платежей к доходам по УСН и аналогичным режимам заканчивается поддержкой позиции налоговых органов, поскольку НК РФ не содержит нормы, исключающей компенсацию коммунальных расходов из доходов арендодателя.

Поскольку компенсация коммунальных расходов признается доходом, она учитывается не только при расчете налога, но и при определении права на применение АУСН и соблюдении лимита доходов (60 млн руб.).

Если применяется объект АУСН «доходы минус расходы», суммы компенсации коммунальных услуг включаются в доходы, однако сами коммунальные платежи, уплаченные ресурсоснабжающим организациям, могут учитываться в составе расходов при соблюдении требований законодательства об АУСН. Поэтому налог возникает не со всей суммы компенсации, а с разницы между доходами и подтвержденными расходами.

Почему нельзя маскировать компенсацию коммуналки под посредничество

Для налогоплательщиков, применяющих АУСН, действует целый ряд строгих ограничений. Одно из ключевых закреплено в пункте 21 части 2 статьи 3 Закона от 25.02.2022 № 17-ФЗ: бизнес на АУСН не вправе вести деятельность в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии или агентским соглашениям. Иными словами, предприниматель не может выступать посредником.

Если это ограничение нарушено, право на применение АУСН утрачивается с первого числа календарного месяца, в котором нарушение было допущено. Придется пересчитывать налоги по общей системе.

Именно поэтому не рекомендуется заключать с арендаторами посреднические договоры на передачу коммунальных платежей или включать подобные условия в текст договора аренды. Подобная схема — это прямое нарушение запрета на посредническую деятельность при АУСН.

Проблема заключается не в названии договора, а в фактическом содержании отношений. Если арендодатель на АУСН фактически действует как агент или комиссионер по сбору и перечислению коммунальных платежей, это может быть расценено как запрещенная для АУСН посредническая деятельность.

Налоговая инспекция давно знакома с этой ошибкой: арендодатели нередко пытались вывести компенсацию коммуналки из‑под налогообложения, оформляя ее как агентское вознаграждение. Однако при проверке такие схемы легко выявляются. Инспекторы обязательно изучат характер взаимоотношений с арендатором, проанализируют договор и расчеты. И если увидят признаки посредничества — доначислят налоги, пени и штрафы, а также снимут с АУСН.

Чтобы избежать рисков при работе на АУСН, доверьте бухгалтерию профессионалам. Мы поможем правильно учитывать доходы, включая компенсации, соблюдать лимиты и условия для сохранения права на АУСН и избежать ошибок, штрафов и претензий со стороны налоговой. Оставьте заявку на сайте — мы расскажем подробнее о наших услугах. 

Анна Бухалкина эксперт по бухгалтерскому и налоговому учету для селлеров на маркетплейсах