Можно ли на АУСН сдавать в аренду недвижимость

ИП и компании на АУСН вправе заниматься сдачей недвижимости в аренду при условии, что соблюдаются требования и ограничения данного налогового режима. 

Что такое АУСН

Автоматизированная упрощенная система налогообложения (АУСН или АвтоУСН) — это экспериментальный налоговый режим, который подходит для ИП и юрлиц. Эксперимент проводится до конца 2027 года в ряде субъектов РФ (их список постоянно пополняется). Особенность АУСН в том, что налоги считаются автоматически налоговой и банком, платить их нужно один раз в месяц. При этом бизнес на АУСН не платит НДС.

Какие ограничения есть на АУСН

АУСН введен для малого бизнеса. Все ограничения спецрежима указаны в части 2 статьи 3 Закона от 25.02.2022 № 17-ФЗ. Они должны соблюдаться и при ведении арендного бизнеса:

• Предприниматель или организация должны быть зарегистрированы в регионе, в котором введен режим АУСН. При этом нет требования о том, чтобы недвижимость располагалась в этом же регионе.

• Счет должен быть открыт в уполномоченном банке, который работает с плательщиками АУСН.

• Можно нанять в штат не более 5 работников-резидентов. Нерезидентов нанимать нельзя. Перечислять зарплату можно исключительно на банковскую карту.

• Максимальная сумма дохода за предшествующий и текущий год установлена в 60 млн руб.

• АУСН должен быть единственным режимом ИП или компании. АУСН нельзя совмещать с ПСН, самозанятостью (НПД), обычной УСН и ЕСХН. Не требуется специально отказываться от других налоговых режимов. Это произойдет автоматически при подаче уведомления о переходе на АУСН.

• Не разрешается сотрудничать с другим бизнесом в рамках концессионного соглашения или договоров товарищества (простого или инвестиционного) и доверительного управления имуществом.

• Не разрешается вести бизнес как посредник. Предприниматель или юрлицо на АУСН не вправе сдавать чужую недвижимость в аренду, действуя в качестве поверенного, комиссионера, агента.

• Только для компаний: максимальная остаточная стоимость основных средств (ОС) — 150 млн руб. Это значит, что в случае, когда остаточная стоимость недвижимого имущества превышает эту сумму, компании нельзя применять АУСН.

• Только для компаний: нет открытых филиалов и обособленных подразделений.

Переход на АУСН возможен с нового календарного года. При работе на УСН или НПД переход также разрешен в середине года с начала нового месяца.

Возможна ли сдача недвижимости в субаренду

При работе на АУСН не установлены какие-либо ограничения по пересдаче арендованного недвижимого имущества в субаренду. Поэтому такой вариант бизнеса также возможен.

Как учитывается возмещение коммунальных услуг на АУСН

В рамках договоров аренды может быть установлено условие о том, что арендатор уплачивает не только арендную плату, но также возмещает стоимость коммунальных услуг. После этого арендодатель сам перечисляет коммунальные платежи поставщикам. Этот вариант возможен и при работе на АУСН.

Сумма, которую арендодатель получает от арендатора за коммунальные услуги, облагается налогом. Это доход. В законе нет исключения, которое разрешало бы не учитывать такие суммы.

Минфин подтверждает эту позицию для УСН. Для АУСН правила те же: в доход идет вся выручка и внереализационные доходы. Коммунальные платежи не входят в перечень необлагаемых доходов.

Если вы планируете сдавать недвижимость на АУСН или уже работаете на этом режиме, важно контролировать все лимиты и не нарушать условия. Ошибки могут привести к потере права на спецрежим и переходу на ОСН с доначислением налогов.

Хотите проверить, подходит ли вам АУСН? Наши специалисты помогут оценить, соответствует ли ваш бизнес нужным критериям, рассчитать налоговую нагрузку и оформить переход на режим без ошибок. Оставьте заявку — мы расскажем больше о наших услугах.

Татьяна Малышева эксперт по налоговому учету